樓市低迷 二線城市壓力最大
樓市行情的低迷使得各地成交下滑，其中二線城市的壓力最大。據統計數據顯示，1至8月，重點監測的全國主要54城市的樓市總簽約套數為152萬套，同比2013年同期的198萬套下調23.2%，其中二線城市跌幅最大，同比下調33.4%。而以二三線市場為主的中小房企如今也面臨著巨大的生存壓力。在高庫存的壓力下，二線城市隻能以放開限購的方式取得樓市的加溫。
二線城市成交大幅縮水
今年樓市的低迷讓二線市場很受傷，前兩年樓市成交熱使得開發商們在二線市場大規模地跑馬圈地，而今年行情的急轉直下使得二線城市樓市面臨著高庫存的壓力。上半年，廣州周邊的二線城市，包括佛山、東莞等區域，樓市成交都大幅萎縮。進入下半年後，盡管市場有所好轉，但就全國市場來看，二線城市仍然是成交跌幅最大的市場。
據中原地產研究中心統計數據顯示，1月至8月，重點監測的全國主要54城市的樓市總簽約套數為152萬套，同比2013年同期的198萬套下調23.2%，其中二線城市跌幅最大，同比下調33.4%。
數據顯示，一、二、三、四線城市住宅簽約套數同比下調的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。中原地產首席分析師張大偉表示，二線城市簽約跌幅最大，其樓市調控松綁的力度也最大。"大部分城市調控政策都出現松綁，信貸方面相比之前也有所松動。政策逐漸趨向寬松。"張大偉說，目前樓市整體降溫，庫存依然較高，政策微調難以拉動市場大幅成交，預計"金九銀十"難以出現爆發式的量價齊漲局面。
紛紛松限擁抱市場
9月1日，在"金九銀十"來臨的第一天，青島市人民政府新聞辦公室官方微博"青島發佈"便通告市場，自即日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平米以下住房的限購政策。在144平方米以上戶型放松限購政策僅執行瞭一個月後，青島開始全線放購瞭。
而在此之前，西安、貴陽、杭州、無錫，也已經宣佈加入放松限購大潮，或是一次松綁，或是二次松綁，紛紛宣佈自9月1日起解除限購。昨日，曾經實施限購政策最為嚴厲的省會城市蘭州也正式發文，一次性全面取消瞭限購，從即日起開始執行。
在樓市低迷的影響下，各地的樓市高庫存壓力已經非常突出。為瞭緩解這一壓力，各地從下半年開始就以松綁限購的方式為樓市提振。而在其中，二線城市無疑是最為積極，而且是最敢為人先的。截至目前，全國范圍內隻剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京等城市限購尚未松綁。但據市場研究機構預測，限購放松的大潮不會就此終止，除瞭四大一線城市之外，目前其他城市仍有極大的可能性采取跟風策略，當前也許隻是在等待一個好時機。
松綁限購也為這些二線城市率先贏得瞭市場的轉機。以佛山為例，松綁限購僅一個月，一手住宅成交量就翻倍增長，其中從廣州流出的購買力更成為市場的主要支撐。據世聯地產的數據顯示，8月佛山一手住宅成交13593套，環比漲84.9%，創單月成交新高，住宅均價9336元/平方米，環比漲5%。記者發現，佛山取消限購後，廣州客進入佛山置業的比率變高，主要集中在廣佛交界區域，而高明、三水區市場變化要比其餘三區熱度要低。廣佛交界的樓盤因為受到廣州客戶及外地購房者的青睞，成交有明顯的上升。
在廣佛交界的金沙洲板塊，前去看房的絕大多數就是廣州客。在金沙洲有樓盤銷售人員告訴記者，"現在過來看房的人明顯多瞭，而且大部分都是從廣州來的。"據其介紹，佛山本地的樓盤精裝修才八九千一平米，而在金沙洲板塊，即便是今年的樓價比去年有所回調，但基本都在14000-15000元/平方米以上，這樣的價格對於佛山本地買傢的吸引力非常低。而這一板塊買傢主要是來自廣州的客戶，而在佛山取消限購之後，前來看樓的廣州客明顯比之前多很多。除瞭金沙洲以外，西面與芳村接壤的板塊同樣也是熱力回升。
佛山樓市因為取消限購而回暖，這從樓盤的銷售折扣上就可以看得出來。在佛山樓市沒有限購松綁以前，不少房企紛紛加入瞭打折促銷的隊伍。但是從取消限購一個月來，佛山各區域的樓盤，發現這種降價和優惠活動明顯減少瞭。據數據顯示，在廣佛交界處，廣州人與佛山本地人看房購房比例接近1∶1。萬科金域中央一位銷售人員表示，佛山房價較廣州低，在廣州隻夠交首付的錢甚至可以在佛山買下一套房，而且在銀行房貸沒放松的情況下，很多廣州人過來買房都會選擇一次性付清樓款。
融資管道中小房企面臨生存壓力
二線城市樓市低迷使得以二三線市場為主陣地的中小房企也面臨著巨大的生存壓力。從上市房企已公佈的2014年中報數據計算得出，截至8月27日，已公佈中報的98傢滬深A股上市房企，平均資產負債率已近77%，其中，資產負債率超過85%的房企有4傢，超過80%的房企有18傢。而上市房企債務償付能力的下滑更是令人震驚。98傢上市房企中，凈現金流為負值的房企高達57傢。
據研究機構發佈的報告，今年上半年，共有25傢房地產企業通過境外融資平臺發行債券，共發行35筆債券，募集資金約合人民幣797億元。有多傢房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度，如華潤置地於2月、5月共發行3筆債券，總額約合人民幣89.6億元；雅居樂於2月發行兩筆票據，總額約50億元人民幣；6月綠地集團在香港發行兩筆5年、10年期高級票據，共計10億美元。但值得註意的是，能取得融資的都是大房企，由於銀行和投資機構在自保的過程中將抗風險能力較弱的中小房企與大型房企區別對待， 中小房企則是很難弄到資金。前期拿地過於激進、影響銷售資金回籠的企業將面臨資金鏈斷裂的風險，中小型房企普遍貸款受限，融資成本較高，大大加大瞭倒閉的可能。
從今年1月起，北京產權交易所房地產產權交易便一直維持在高規模，市值超過百億元。在資金鏈日趨緊張的市場環境下，股權轉讓、產權交易再次成為房企融資的無奈選擇。除瞭拋售產權項目之外，部分中小房地產企業不得不以股權換資金。在北京產權交易所掛牌交易的63宗房地產項目中，股權交易占瞭近一半，達30宗。四川某小型房地產企業，因經營虧損停業，掛牌1元出售50%的股權；來自天津、無錫等地的中小房企更索性轉讓100%的股權。隨著三、四線城市樓市風險加大，中小房企的資金問題日益凸顯。房地產行業並購重組的步伐正在加快。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/10044446926.shtml
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