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進九贏十 開發商拋出橄欖枝

  作為非常重要的銷售節點，金九銀十在即，在上半年表現不佳的背景下，如何在金九銀十取得豐厚的業績，已經成為各大開發商的戰略需求。

  從機構統計數據看，9月將迎來年內供應高峰，預計將有包括19個純新盤在內的39個項目入市銷售。除瞭加大供應和推盤力度，房企不約而同地選擇瞭讓利促銷，來爭取市場有限的份額，不少項目除瞭降低首付、補貼利息、加大贈送外，直接降低房價入市。業內預計，為拉動項目銷量，項目優惠折扣力度將進一步加大，不失為一個出手購房的好時機。

  剛剛過去的8月份裡，新房的供應項目較7月份僅多瞭1個，共有29個項目入市，其中7個純新盤，22個老項目後期。在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，8月份的新房供應項目數量之所以落至30個以內，除瞭避開與自住房的正面交鋒以外，還與房企備戰"金九銀十"密切相關。"在即將到來的金九銀十期間，隨著自住房項目位置、質量等弊病的不斷暴露，大量項目正在'重拾信心準備在今年的'金九銀十'期間'大展身手'，9月份預計將有39個項目入市銷售。"任啟鑫表示。

  根據亞豪機構數據統計顯示，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、尚峯壹號 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、遠洋萬和四季等在內的19個純新盤，以及包括中信府 、首開·緹香郡 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、華業東方玫瑰 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等在內的20個老項目後期。9月的開盤項目數量有望創造今年來的月度新高。

  從計劃開盤項目的位置來看，39個項目當中僅有4個位於五環以內，而當前商品住宅庫存、當中近90%的存量均位於五環以外。從9月入市項目定價來看，雖然自今年年初預售限價已基本放開，但"謹慎"仍是目前市場基調。亞豪機構的統計數據顯示，已公佈售價的9月入市項目中，像純新盤東亞尚品臺湖的商住產品預售價僅為16500元/平方米起，是臺湖區域報價最低的項目，而房山幾個計劃上市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，以及老項目建邦華庭 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，整體報價水平也僅為19000-22000元/平方米，區域整體定價基本回歸至去年同期水平。而未公佈售價的項目則是更加謹慎，還需通過蓄客數量與客戶心理預期來確定最終的售價。

  亞豪機構副總經理高姍表示，自住房項目陸續入市成交，拉升樓市成交量和平抑房價效果逐漸顯現，目前北京樓市已有4個自住房項目開盤，更有多達10餘個項目等待搖號，預計未來一段時間北京樓市成交數字仍將維持在高位，而剛需市場在經過近半年觀望猶豫期後，隨著入市項目降價促銷力度進一步增加，部分購房者出於抄底心態有望逐漸從觀望轉為試探入市，促使近期樓市成交量逐漸企穩回升。

  □企業戰略

  >>萬科

  發力高端產品線

  今年上半年，北京萬科完成117.3億元的銷售額，該數字刷新瞭房地產行業半年的銷售紀錄。今年來打法靈活的萬科將"適應市場"的營銷理念在今年下半年繼續貫徹，以萬科位於郭公莊的京投銀泰萬科西華府 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)為例，京投銀泰萬科西華府 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)依托三大開發商在軌道交通、軌道物業運營和房地產經營方面的優勢，並借鑒香港、紐約等國際大都會港鐵物業的運營模式，著力打造囊括住宅、寫字樓、商業中心等多種功能於一體的中國第三代地鐵蓋上綜合體。目前項目正在推行"30萬置業西四環"的金融政策，吸引不少購房者目光。

  8月6日，新世界中國地產、萬科集團聯合主辦"重新城市對話未來-中央別墅區新十年區域發展論壇"，萬科位於禦河板塊的項目尚未揭曉，但已經確定的是，也是高端別墅，而且是萬科在北京打造的首個高端別墅項目。萬科位於故宮邊上的北河沿甲柒拾柒號 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目也於近期頻頻出現。據悉，萬科北河沿甲柒拾柒號 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的簽約價格，在10萬元/平方米左右，主力戶型300平方米，同時存在部分大面積樓王戶型，單套總價起點超過3000萬元。

  北京萬科高端住宅事業部負責人曾透露，萬科目前在售的高端項目如園在上半年已獲得成交9.58億元，在北京萬科上半年的銷售收入中，高端項目的占比在不斷攀升。有消息稱，萬科去年在北京成立高端住宅事業部，這也是首次成立這一部門，反映出萬科對於發力北京高端市場的決心。

  >>招商地產

  臻園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)全新二期即將入市

  2014年上半年，市場持續低迷，降價出售等種種不確定因素致使整體成交慘淡。位於大望京核心區的臻園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)仍逆勢發力，以半年簽約近27億、領先第二名4.2億的驕人業績一舉折桂京城半年銷售榜首。

  招商局集團、九龍倉集團、華僑城集團聯合打造的臻園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目二期園築新品將於近期入市，臻園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在前期熱銷的基礎上，為瞭滿足更多客戶對高端產品的需求，175-215平米升級園築新作將於近期入市。以215平米D戶型為例，產品除瞭獨立入戶電梯廳、精致玄關之外，產品打造三面寬朝南的特殊設計。多重收納體系，打造實用的收納空間；舒適性衛生間需求，衛生間開窗設計，明衛規劃，關註全傢人健康，更加人性化，既滿足使用需要，又不浪費空間；主臥衛生間更是幹濕分離，功能分區；特殊的開放式書房，實現瞭城市大宅特有的環島設計。

  >>保利

  海德公園預計於9月中旬開盤

  位於北三環的保利海德公園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)樣板間已經於8月23日正式開放，目前，每天都有不少客戶前來項目售樓處咨詢參觀，項目蓄客情況異常火爆。與此同時，保利地產北京公司總經理李晶近日透露，"經過長時間的準備與打磨，大傢期待已久的海德公園預計於9月中旬開盤入市。本次開盤，項目主推戶型為170-305平米的4居住宅和400-460平米的疊拼產品，均價為95000元/平米。"

  李晶表示，"好多人說今年市場不好，其實市場好與不好，隻是一個相對的概念。而且市場形勢如何，這是由內在經濟規律所決定的，我們把握不瞭，所以我們努力把產品品質做好，然後去贏得購房者的認可，這是最重要的，也是有很大可能會實現的。"

  >>華業

  北京公館亮相

  5月13日，華業·東方玫瑰升級新品盛大開盤，5億的銷售額，相當於通州部分項目一年的銷售業績，在5月熱銷基礎上，華業·東方玫瑰7月單月成交139套，成交金額3.02億，再次蟬聯通州銷冠。目前在售C區戶型90平米至120平米，涵蓋剛需及剛改、改善等多種需求，從戶型上，主要是大二居小三居為主，客群年齡以35歲為主，特別是考慮到這一年齡段客群中有老人、小孩的傢庭結構，項目推出90平米三居、100平米三居和110平米三居，產品戶型滿足通州主流需求。

  此外，華業位於通州運河核心區的華業·新北京中心 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)臨時接待中心近日開放，北京公館(公寓)也首發亮相；首批亮相的北京公館產品，目前首批40-75平米靈動空間也是通州目前受追捧的戶型。北京公館位於通州運河核心區中心，具備極佳觀景視野，可直面西海子公園、五河交匯等景觀，重點是位於通州的核心地段，且是官方地鐵、環隧正上方的項目。

  >>世茂房地產

  房屋信貸借款準備資料缺錢急用哪裡汽車貸款汽車貸款加大清理庫存的力度

  日前，在世茂舉辦的2014中期業績會上，世茂房地產副主席兼執行董事許世壇對上半年的利率表現非常滿意，同時也指出將主要銷售放在9、10、11、12最後四個月，將加大清理庫存的力度。許世壇明確表示，現在都有一定的壓力，不過很有信心完成全年800億的銷售目標。

  對於後面幾個月的策略，許世壇稱，世房還有一些庫存，下半年也會加大清理庫存的力度。"這些庫存可能已經超過一年，甚至有局部可能已經接近兩年，沒有必要放著一兩年的庫存去占用資金。"銷售節奏方面，世房表示將主要銷售放在9、10、11、12最後四個月。"現在都有一定的壓力。"許世壇稱，"不過我們很有信心完成全年800億的銷售目標。"

  "今年下半年應該會比上半年正面一點點，不過7、8月份取消限購這個政策還不夠，可能還需要更多的金融政策，整體來說對於下年會比上半年更加看好這個市場。"許世壇說。

  另據世房介紹，世房全年可售貨值將達到1200億元，按照目前的去化率計算，其有能力達成全年銷售目標。

  >>當代置業

  推行高去化高周轉高增長策略

  基於全國作戰、區域深耕的策略，當代置業上半年的業績飄紅，各項財務及運營指標良好，表現符合預期，而在2014年上半年業績平穩增長基礎上，2015年及2016年將具有顯著的業績提升空間。

  當代置業集團認為，公司在甄選項目的過程中要求土地成本要保持在一個理智的區間，不去競爭中心城市的核心地段，而是著眼於地價有所被低估的次核心區位，保證公司的毛利不受到越來越高企的土地價格的影響。基於一直以來的良好經營業績和目前的穩健運營，集團對於2014年全年的業績保持樂觀。

  集團董事局主席張雷表示，集團通過一系列標準化流程與運營直接有效地提高瞭產品的性價比。在聚焦於做好全國作戰和區域發展融合的同時，將進一步推進跨界擴張型和輕資產服務型。集團未來3-5年發展的第一主題就是奔跑、快速度、擴大規模。

  >>東亞新華地產

  北京3盤聯動降價沖刺金九銀十

  對於已經來臨的"金九"，東亞的主要策略就是多盤齊推，且繼"明降房價"、"全民營銷"等營銷策略後，東亞新華宣佈旗下北京3個樓盤聯動，推出讓利優惠等活動。東亞新華營銷總監賈玉鵬表示，此次政策調整意在通過降價、讓價的方式加快下半年樓盤的去化速度，是集團整體的戰略。

  據記者瞭解，東亞印象臺湖目前在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源做特價銷售，其中辦公類產品從2.1萬元/平方米降價至1.49萬元/平方米，降價幅度達6000元/平方米；住宅類產品降幅也達4000元/平方米。據記者瞭解，東亞印象臺湖推出特價房源後，2萬以內的單價存在很大優勢，受到市場認可，去化速度明顯加快。

  而東亞在臺湖的另一樓盤，尚品臺湖的預期售價也從20900元/平米下降至目前的15900元/平起，下降5000元/平，同時還有無理由退房、年返還已付房款7%(日息0.2‰)、全款9.5折、首付12萬(分期)、辦卡送小傢電、到場送購房基金優惠券等一系列優惠措施。

  此外，東亞旗下另一個位於舊宮的五環國際項目，更是打出"5環內現房，直降近5000元/平"，售價直接由26900元/平降價到22800元/平，同時支持首付分期僅2成，92平米42萬起。

  >>華銀地產

  繼續推行創新型營銷模式

  打造瞭大型旅遊度假兼養老功能社區的華銀·天鵝湖 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在剛剛過去的周末裡掀起瞭置業熱潮，對於接下來幾個月的規劃，華銀地產表示將繼續推行創新型營銷模式，並將上半年的想法逐一落地。

  "我們在今年3-4月份就已經開始對今年的金九銀十做準備瞭。8月31日開盤，2小時銷售5個億，這一戰果就是對前期籌備工作的第一次檢驗。事實證明，我們的戰略決策是正確的，我們創造的營銷新模式也大獲成功。今年3-4月，華銀·天鵝湖 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目明確瞭作為首都功能疏解區重要組成部分的定位--國際生態醫養健康城。緊隨其後，我們推出瞭創新型營銷模式：理財式置業。通過這種模式，讓置業者先投資養老住宅，再將房屋委托給專業公司進行經營，即可獲得高額回報，又可獲得一套精裝山水住宅。"華銀地產相關負責人表示。

  "可以說，未來幾個月中，華銀·天鵝湖 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)將會展現出成熟的一面，給大傢帶來更多的好消息。"該項目內部人士稱。

  □分析

  面臨更大降價壓力

  從8月份的供應特點來看，8月份供應又開始放量，加緊出貨意願明顯。在經歷瞭7月份的低谷供應後，8月份房企為備戰"金九銀十"開始發力。從公佈的中報數據來看，僅有少數房企年中完成瞭年中目標，而目前新房住宅的庫存量接近8.35萬套，比年初時增加瞭約2.9萬套，房企的庫存壓力較大。

  從市場熱銷的項目來看，8月份成交量在百套以上(不含自住房與定向安置房)的3個期房項目，成交均價均低於2.5萬元/平米，熱銷項目依然以低端剛需項目為主。鏈傢地產市場研究部張旭認為，當前的市場仍然以剛需為主，改善與高端項目中也不乏有熱銷項目出現，如學府樹傢園等，但總體來看，熱銷項目仍然是少數，大部分項目的銷售量與去化率仍然偏低。進入8月以後，市場的觀望情緒依然較濃，成交雖然出現上漲，但是依然處於低位。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，8月北京市住宅新房市場成交量的增加，主要是由於自住房成交唱瞭主角。同時，市場統計價格也在自住房成交的結構性拉低作用以及開發商的低價走量因素影響下，再度顯著回落。隨著大量的新房項目在9、10月份紛紛推出，大興、昌平、房山、通州等新房供應較為集中的遠郊區縣，各項目之間的"價格戰"或將上演，"降價走量，低價入市"將成為普遍現象，新房價格將面代墊款信貸年息借貸增貸轉貸臨更大的下行壓力。

  小步快跑成主流

  受信貸緊縮、樓市成交低迷影響，小批量快速推盤逐漸成為市場主流，據統計，上周入市的5個項目中，除純新盤天同11號 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)首推166套房源外，其餘4個老項目後期加推量均在百套內。其中，位於朝陽東壩區域的首開常青藤在半年內加推5次，在今年4月、6月、7月三次開盤，每次推盤量為150套左右，而在8月份就兩次開盤，每次開盤量降至70套左右。

  事實上，8月入市項目當中，隻有少量項目仍保持大批次推盤節奏，像華潤橡樹灣項目一次推出506套房源，合生世界村單次推盤量516套；更多的項目開始執行小批次推盤的策略，其中12個項目單次推盤項目在百套以內，像亦莊金茂悅一次僅推出60套房源，首開常青藤則是分兩次開盤，單次推盤分別87套、60套。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在"去庫存"已成為市場主要壓力的前提下，無論是大批次還是小批次推盤其目的都是為瞭"走量"。其中能一次推出較多房源的多為純新盤或商住類項目，其定價比較靈活，能夠很容易地通過較低的定價來換取市場銷量；而小批次推盤的多為老項目後期或中高端項目，這類策略一方面是項目對於目前市場需求量與價格接受度的試探，另一方面則是為營造"日光"、"開盤售罄"的市場繁榮，為後期銷售形成助力。

  □市場預判

  亞豪機構副總經理高姍

  供應集中區域競爭激烈

  "金九銀十"兩個月中項目推盤力度將會有所增強，整體樓市在新房供應增加、自住房持續入市的疊加下，樓市整體供應將進入全年峰值。而從前期降價項目的銷量表現來看，確實能夠提振銷量，北京並不缺少購房需求，而缺少對購房者形成足夠吸引的降價項目。"金九銀十"供應增加，銷售壓力倍增的前提下，開發商受制於銷售業績及資金壓力，為拉動項目銷量，項目優惠折扣力度將進一步加大，促使剛需盤紮堆及個別改善盤集中供應的區域迎來更兇猛的"價格戰"。

  鏈傢地產市場研究部張旭

  房企將加緊出貨

  目前市場各方仍處於僵持階段，房企的降價房源仍為少數，多數項目僅拿出十幾套或幾十套特價房，如珠江四季悅城 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的50套補貼月供房源，萬科的京投銀泰萬科·西華府推出10套特價內部房等，優惠范圍較小。雖然也有項目出現日光，但也僅是少數，多數項目仍然沒有擺脫

  去化難的現狀。從全國房地產運行數據來看，全國房價普降局面已基本確立，這些行業與市場的下調信號將加深未來房價下降的預期，也對房企的銷售與定價形成一定的壓力。隨著"金九銀十"即將到來，或將有房企為搶客提供有競爭力的價格優惠，加緊出貨。

  麥田房產市場分析師潘學雷

  "金九銀十"開發商將迎激烈價格戰

  8月北京市新房網簽量為10500套，交易量再創新高。新房網簽量的上升，主要是由於自住型商品房的推動，這一點從成交均價上可以看出，由於自住型商品房的結構性拉低價格，開發商降價走量的銷售模式，8月份新房成交均價被進一步拉低。隨著新項目在9月份的大量入市，降價走量、打折促銷將會成為開發商主要營銷手段，新房價格將會面臨更大的下行壓力，"金九銀十"開發商將迎來激烈的價格戰。

  >>中原地產首席分析師張大偉

  9月有待以價換量

  在政策及信貸環境相對放松的綜合影響之下，8月各地新建住宅成交情況有所好轉，但相較於去年同期仍有一定差距。中原所監測的全國40個重點城市數據顯示，8月全月新建住宅成交面積環比上升9%，同比則下降9%。分城市來看，各線城市環比數據均有所回升，而同比數據則集體下滑。雖然整體情況有所好轉，但從各個城市來看，城市間分化依然明顯，成交量環比上升與下降的城市數量基本相當。8月新房成交量環比增幅超過20%的重點城市有北京、天津、深圳、南京、杭州、寧波、青島等，而環比降幅超過20%的城市有福州、石傢莊、濟南、大連、揚州等。

  隨著9月供應高峰的即將來臨，預計各地的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。漸進式的放松對市場心理的恢復效果也是有限的，市場復蘇所持續的時間也依賴後繼信貸的支持。因此，這也決定瞭9、10月不可能出現爆發式的量價齊升局面。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08102896863.shtml
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